같은 20평인데 어떤 집은 1,600만 원, 어떤 집은 4,000만 원이 나옵니다. 20평 아파트 리모델링 비용이 이렇게 벌어지는 건 업체를 잘못 골라서가 아니에요. 집마다 고쳐야 할 게 다르기 때문입니다. 그래서 견적을 받기 전에 세 가지만 정해두면 금액이 훨씬 빨리 좁혀져요. 몇 명이 사는지, 집이 몇 살인지, 아이가 몇 살인지.
2026년 20평 아파트 리모델링 비용, 얼마쯤 나올까요
| 공사 범위 | 20평대 금액 | 어디까지 하는지 |
| 부분 공사 | 600만~1,500만 원대 | 욕실, 도배, 바닥, 조명 정도 |
| 올수리(기본) | 1,500만~2,500만 원대 | 집 전체 기본 마감 |
| 올수리(표준) | 2,500만~3,500만 원대 | 특정 공간 힘줄 수 있음 |
| 올수리(하이엔드) | 4,000만 원 이상 | 노후 설비 개선, 맞춤형 공간 구현 가능 |
(2026년 상반기 오늘의집 시공사례와 업체 공개 견적 기준. 창호·가구·조명은 보통 따로 계산합니다)
이 표를 볼 때 헷갈리기 쉬운 게 있어요. 기본과 표준의 차이는 벽지가 더 좋아지는 게 아니라, 손대는 곳이 늘어나는 것입니다. 표준으로 올라가는 1,000만 원은 대부분 욕실과 주방으로 들어가요.
3,000만 원이면 20평 기준 평당 150만 원쯤 됩니다. 이 중에 도배랑 바닥이 700만~900만 원대를 가져가고, 남은 2,000만 원 정도를 주방·욕실·전기·창호가 나눠 씁니다. 그래서 벽지를 좋은 걸로 바꿔도 총액은 별로 안 오르는데, 욕실을 하나 더 고치면 확 올라가요.
참고로 공사비 자체가 계속 오르는 중입니다. 한국건설기술연구원 발표를 보면 2026년 3월 건설공사비지수가 134.42로 7개월 연속 최고치였어요. 중동 분쟁 때문에 자재값이 오른 영향입니다. 작년 견적서를 보고 예산을 잡으셨다면 조금 올려 잡으셔야 해요.
1. 몇 명이 사나요
20평은 사는 모습이 제일 다양한 평수예요. 그래서 같은 20평 아파트 리모델링 비용 3,000만 원도 전혀 다른 곳에 써야 합니다.
혼자 살거나 재택근무가 많다면 방 하나를 서재나 홈오피스로 바꿀 수 있어요. 벽을 헐지 않고 문만 떼거나 미닫이문으로 바꿔도 집이 꽤 넓어 보입니다. 남는 예산은 수납장과 조명에 쓰세요.
신혼 초라면 앞으로 짐이 늘어난다는 걸 계산에 넣으셔야 해요. 지금 딱 맞는 수납은 2년 뒤에 모자랍니다. 주방 상부장을 떼고 오픈 선반으로 바꿨다가 후회하는 후기가 자주 보이더군요. 사진으로는 넓어 보이는데, 20평에서 수납장 한 칸이 없어지는 게 생각보다 큽니다. 다만 요리를 자주 안 하고 그릇이 적은 집이라면 오픈 선반도 괜찮아요.
어린 자녀가 있다면 기준이 완전히 달라집니다. 아래에서 따로 말씀드릴게요.
세 경우의 총액 차이는 마감재를 같은 걸로 잡으면 300만~600만 원대예요. 크지 않죠. 같은 돈을 써도 어디에 썼는지에 따라 만족이 달라집니다.
2. 집이 몇 살인가요
지은 지 15년이 넘었고 이번이 첫 공사라면, 수도 배관이랑 두꺼비집(분전반), 전기선을 손보게 되는 경우가 많습니다.
이 돈은 벽 안이랑 바닥 밑으로 들어가서, 공사가 끝나면 보이지 않아요. 손님이 와서 예쁘다고 할 만한 곳이 아닙니다.
그러다 보니 집주인 눈에는 벽지와 바닥이 먼저 보이고, 업체 눈에는 배관이 먼저 보여요. 아는 만큼 보이는 차이입니다. 새로 한 벽지에 곰팡이가 다시 올라오면, 원인이 뭐였든 마지막에 공사한 사람이 욕을 먹거든요. 그런 전화를 몇 번 받아본 업체일수록 상담에서 배관 얘기부터 꺼내더군요. 예쁜 얘기를 안 해줘서 답답한 업체가 오히려 경험이 많은 곳일 수 있어요.
개인적으로는 15년 넘은 집 첫 공사라면 전체 예산의 10% 내외를 수도·전기·배관 몫으로 먼저 빼두시길 권합니다. 3,000만 원이면 300만 원 정도예요. 이 돈을 안 잡아두면, 철거하다 문제가 나왔을 때 벽지나 바닥 등급을 낮춰서 메꾸게 됩니다.
솔직히 말씀드리면 이렇게 빼둬도 철거 전까지는 아무도 정확히 몰라요. 벽을 뜯어봐야 아는 일이라서요. 그래서 예비비보다 계약서에 “추가 공사가 생기면 어떻게 할지”를 한 줄 넣는 것이 더 실속 있습니다.
3. 아이가 몇 살인가요
20평에서 아이방은 보통 3~4평입니다. 지금 다섯 살 아이한테 맞춰서 만들면, 초등학교 들어갈 때쯤 다시 손대게 돼요.
기준은 하나만 잡으시면 됩니다. 책상 놓을 자리와 그 자리 콘센트. 초등학교 고학년만 돼도 책상, 스탠드, 태블릿 충전기가 한자리에 모입니다. 침대 위치도 그때 바뀌고요. 후기에서 제일 많이 나오는 후회가 콘센트랑 스위치인데, 그중에서도 아이방이 1등이에요. 공사할 때는 눈에 안 띄고, 살면서는 매일 걸립니다.
그래서 아이방은 가구 놓을 자리를 먼저 그리고, 콘센트 위치를 나중에 정하세요. 순서가 바뀌면 멀티탭 줄이 방을 가로질러요. 붙박이장은 그다음 문제입니다. 20평에서 붙박이장은 방을 좁히거든요. 초등학교 저학년까지는 낮은 서랍장으로 버티고, 중학교 갈 때 다시 보는 편이 낫다고 봅니다. 다만 형제가 방을 같이 쓴다면 얘기가 달라져요. 그때는 처음부터 위로 쌓는 수납으로 가야 합니다.
견적은 반드시 같은 기준으로 받으세요
세 곳 정도 받아서 비교하세요. 여섯 곳을 넘기면 조건 맞추기도 어렵고 본인도 지칩니다.
여기서 제일 중요한 건 세 곳에 똑같은 조건을 주는 것입니다. 이걸 안 하면 금액을 나란히 놓아도 비교가 아니라 착시예요.
창호가 대표적입니다. A업체에 KCC 창으로 견적을 받았으면 B업체에도 같은 브랜드, 같은 등급으로 요청하셔야 해요. 그런데 실제로는 한 곳은 KCC로, 한 곳은 기존 창에 필름만 씌우는 방식으로, 또 한 곳은 상위 라인으로 받아오는 일이 생깁니다. 이러면 제일 싼 견적이 제일 좋아 보이죠. 물건이 다른데 가격표만 비교한 셈입니다.
맞춤 가구에서 이 문제가 가장 심합니다. “기본 주방”이라는 말이 집주인 머릿속과 업체 머릿속에서 서로 다르거든요. 집주인은 서랍이 넉넉하고 후드가 조용한 주방을 떠올리는데, 업체는 자기가 늘 쓰던 구성을 떠올립니다. 둘 다 거짓말을 한 게 아니에요. 그냥 같은 단어를 다르게 쓴 겁니다.
그래서 주방과 붙박이장은 견적을 요청할 때 이 정도까지 적어서 보내세요.
- 가구 구성: 서랍 몇 칸, 키큰장 유무, 상부장 높이. 오늘의집에서 3D로 배치를 그려 그림째 보내면 말로 설명하는 것보다 훨씬 빠릅니다.
- 문짝 마감: 브랜드와 색상, 등급까지. “한솔 포그그레이, E0 등급, 내지문” 이런 식으로요.
- 철물: 경첩과 레일 브랜드. 여닫을 때 느낌이 여기서 갈립니다.
- 부속: 싱크볼, 수전, 후드는 모델명까지 지정하세요.
견적서에 “주방 일체 000만 원”, “붙박이 일체 000만 원”이라고만 적혀 있으면 비교할 방법이 없습니다. 이건 업체가 나쁘다기보다, 손님마다 원하는 게 달라서 뭉뚱그려 두고 나중에 맞추는 게 업체 입장에선 편하기 때문이에요. 문제는 그러면 집주인이 자기가 뭘 사는지 모른 채 계약한다는 겁니다. 그리고 공사가 끝나고 나면 바꿀 수가 없어요.
물론 지정하지 않아도 대부분 업체가 쓰는 무난한 기준값은 있습니다. 그 안에서 나오면 나쁘지 않아요. 다만 그 기준값이 뭔지 확인하지 않고 계약하면, 운이 나쁠 때 몇 년을 아쉬운 주방에서 지내게 됩니다. 20평 아파트 리모델링 비용을 비교하실 때 총액보다 이 항목들을 먼저 맞추셔야 하는 이유예요.
업체가 등록된 곳인지도 확인하실 수 있습니다. 건설산업기본법 시행령에 따르면 공사비 1,500만 원 미만은 등록 없이도 공사할 수 있지만, 그 이상은 실내건축공사업에 등록된 업체여야 해요. 올수리 견적이면 대부분 이 금액을 넘습니다.
정리하면
- 20평 아파트 리모델링 비용은 평수가 아니라 어디까지 손대느냐가 금액을 정합니다.
- 15년 넘은 집 첫 공사면 예산의 10% 내외를 수도·전기·배관에 먼저 빼두세요.
- 견적은 창호 브랜드와 가구 부속까지 똑같이 지정해서 받으세요.
자주 묻는 질문
20평 올수리, 총 얼마 잡으면 되나요?
지은 지 오래된 집이면 2,500만~3,500만 원대를 기준으로 잡고 창호는 따로 계산하세요. 비교적 새 집이거나 배관을 안 건드려도 되면 1,500만~2,500만 원대에서 정리됩니다.
공사는 얼마나 걸리나요?
20평 전체 공사는 3~4주가 보통이에요. 집 안을 다 뜯어내면 1~2주 더 걸립니다. 욕실 방수는 마르는 시간이 필요해서 억지로 줄이면 나중에 하자로 돌아와요.
살면서 하나씩 해도 되지 않나요?
살림이 다 들어와 있는 집에서 공사하는 건 생각보다 훨씬 큰일입니다. 짐을 옮기고 덮고 치우는 것만으로 하루가 갑니다. 살면서 할 만한 건 사실상 중문 정도예요. 중문은 밖에서 만들어 와서 다는 데 30분이면 끝나거든요. 나머지는 웬만하면 이사 전에 몰아서 하시는 게 낫습니다.
창호(샤시)는 나중에 해도 된다던데요?
하루면 다는 공사인 건 맞습니다. 그런데 그 하루가 통째로 날아가요. 창을 떼어내는 동안 집이 밖으로 열리고, 먼지가 온 집에 돕니다. 비닐로 덮어두긴 하지만 완벽하진 않아요. 중문처럼 가볍게 생각하실 일은 아닙니다. 그래도 순서상 뒤로 미룰 수는 있으니, 예산이 빠듯하면 창호를 다음 해로 넘기는 선택은 가능합니다.
요즘 아파트에 다는 창은 대부분 PVC, 그러니까 하이샤시예요. 다만 20~30년 전에 지은 집에 은색 알루미늄 새시가 그대로 남아 있다면 얘기가 다릅니다. 열이 그대로 빠져나가서 안을 아무리 잘 고쳐도 겨울에 추워요. 이 경우엔 미루지 마세요.
견적을 받기 전에 확인하실 건 두 가지입니다. 우리 집이 몇 년도에 지어졌는지, 그리고 세 업체에 똑같은 조건표를 줬는지. 이 둘만 맞으면 금액 비교가 의미를 갖습니다.
시리즈는 계속됩니다.